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文章類型: 政策法規 加入時間:2015/5/28 17:18:28  出處:   打印該頁
 

1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段


土地證和建設用地規劃許可證這兩個證,加上規劃要點批復,是進行房地產開發的前提。但是,這幾樣東西領取的先后順序,非常的有學問。有經驗的同志,一看這幾樣東西的發出時間,基本上就可以判斷出地塊背后的故事。


土地證由國土部門頒發,是土地權屬證明,載明了土地用途及使用期限(只是載明);建設用地規劃許可證由規劃部門頒發,是核定土地用途及用地界線的法律依據;規劃要點批復由規劃部門頒發,是確定土地使用強度指標的法律依據,如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現出來,包括現在的那個小戶型比例限制要求,也會在這個文件里體現出來。


一般來說,一塊地,必須要由規劃部門核定規劃要點,頒發了建設用地規劃許可證(以下簡稱地規證)之后,才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度,才能計算出土地出讓金,才能在土地證上載明土地用途及年限。



2、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質


這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣,與法律的關系也比較大,比如設立項目公司。這里要注意一下,母公司拍到的土地,轉到其全資設立的項目公司名下,按我國法律,不屬于交易。我再次強調一下:母公司與其全資子公司之間的土地流轉,不屬于交易。再次強調:不屬于交易。因此,房地產公司可以任意設置項目子公司,在房子賣完后再把它在實體上消滅,只留下一個殼。這種操作模式沒什么法律風險可言,非常的經濟實用,因此現在我國稍微有點規模的房地產公司都這么干。


立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里,可行性這個東西,政府是從什么角度來管理的。反正現在各地由于市場經濟的深度不同,所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管,有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策,要求先把環境評估搞了,再回頭來立項。這是基于加強環境保護促進可持續發展的考慮。但在很多地方,環評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環評。



3、總平面審查階段


這個階段各地的叫法不一樣,我聽得比較多的叫“修建性詳細規劃審查”。這個階段就是審查小區的總平面規劃圖紙,也就是審一個小區的建筑物都是怎么排的,每棟單體建筑有多高,有多大,各棟單體建筑之間怎么間隔,間距是多少,日照夠不夠,總容積率是多大,有沒有超過規定的容積率,建筑密度是多少,進出小區的道路怎么安排,是不是符合消防規范,等等等等,這些東西都是非常的專業。


在這里舉例說明一下,比如建筑密度,這個東西看起來很簡單是吧,就是建筑物基底面積占整個小區面積的比例數。譬如這個小區是1萬平方米,有3000平方米的地面上有建筑物,那么建筑密度就是30%。看起來這個計算應該是沒有什么爭議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面,有2000平方米是一個大型的架空平臺,架空層下是停車位,上面是空中綠化廣場。現在,爭議就來了,我這個2000平方米,到底算不算建筑基底?你之所以限制我的建筑密度,無非就是為了保證綠化嘛,保障居民的休閑空間嘛。現在我雖然好象是在地面上建了東西,但是我這個東西頂上都是綠化啊,我的綠化沒有減少啊,我的休閑空間沒有減少啊,所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題,反正技術規范沒有限死,有無窮的空間可以鉆營。



4、管線綜合審查、排水許可證


管線綜合審查是規劃部門的專業審查內容之一,我現在專門拿出來講,因為這個東西實在是非常,非常的專業啊。搞得不好的話,實在是害死人啊。而且,被這個東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤,事實上,無論什么房地產公司,在這個問題上栽跟頭的的幾率,是一樣的,這個東西就跟擊鼓傳花似的,一輪到就死。


說了半天,管線綜合是啥?包括三大項:小區給排水管線、強電線路、弱電線路,這三項綜合起來考慮,根據各項設計規范科學統籌安排,放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了,就是怎么引自來水進小區,然后怎么把生活污水和雨水排出小區;強電就是生活用電,線路從哪里進,怎么上樓,怎么進門;弱電的內容就多了,什么有線電視線、各類通訊線路、網線、內部監控線路,等等等等,多得要死。上面這三樣東西要科學的話,統統都得在地下走,從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。



5、單體審查、建筑工程規劃許可證


規劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的,但是總體來說,相對于總平面規劃,就比較容易通過一點。


單體設計是啥呢?就是在總平面規劃的基礎上,落實單體建筑的設計方案。單體方案主要是些啥內容呢?我個人是這么總結的:關鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩,最煩的是車位。目前來說,我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的,要求一般是每戶住宅配一個車位,商業一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣,各城市大同小異。車位不夠,基本上都別想通過單體審查。


那么,為什么開發商那么不愿意建大點地下室?因為建地下室是虧本的。買的人也少。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮,說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位,開發商還虧本?事實是,停下一臺車,的確只需要10個平方米不到的空間。但是,你要把這部車停進去,你另外還需要30平方米的進車道。所以按經驗值,每個停車位所須分擔的面積,基本上都是35到45平方米。規劃部門都這么掌握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規律。



6、消防和人防專項審查


這兩樣東西搞死人。我直接這么下兩個結論:沒有哪個小區的消防和人防設計是達標的。沒有哪個小區的消防和人防設備是合格。我就這么直接一點:消防報建,要說難,是所有專業報建中最艱難的,但是如果說簡單,也可以很簡單。至于人防報建,這個東西莫名其妙,我不知道這個算什么,我對任何備戰的東西,都心存惡感。



7、節能審查、施工圖審查


在領取建設工程規劃許可證之后,設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化,完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等,完成節能設計,做一個節能計算書,就可以開始這兩項審查了。


節能審查,在我的個人經驗里面,是怎么審都行的事情。我國現在越來越強調可持續發展,建筑節能擺上的位置也越來越高。這么說吧:什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西,在節能方面肯定是不達標的。搞了這些東西,夏天空調得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩,在這里南北差異非常明顯:北方一般在節能審查上都比較能達標,老百姓在觀念上也比較能接受這個,因為北方有一個取暖的問題,節能不能達標的房子,在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見,我就好這一口,你管得著啊。


施工圖審查是收費項目,非常貴,所以一直都是名義上的市場化,事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費,專家紅包那也是不能少滴。



8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可


余泥和噪音,這兩個東西專門拿在這里講,是因為這兩樣東西是最擾民的。我知道在很多城市,幾乎沒怎么管這兩樣東西:余泥和噪音。但現在,越來越多的城市,開始加強了對這兩樣東西的管理。


余泥排放現在都快成了各大公路管理部門,包括公路、交通、警察,的主要生財道路了。運輸施工余泥的車輛,只能在規定時間,規定道路上行駛。但在很多時候,根本不可能這么規范。尤其是工程趕進度的時候,那是日夜得都運泥啊,沒辦法,只能打通各路神仙。


余泥在運輸過程中,很容易污染路面。本人曾經見識過廣州的一部車,從天河一路撒到番禺,結果被罰了5萬多,包工頭拼命去做工作都沒用,估計是交通部門火大發了,撞槍頭上了。



9、質量監督、安全監督


我為了把施工許可證這一節趕緊搞出來,已經寫得不耐煩了。但是沒法子。程序是這么一步步走過來的。施工許可證完了之后,我隨便這么一想,我靠,后面不知道還有多少程序。放驗線、白蟻防治、防雷、預測繪、預售、各專業驗收、項目備案驗收,一直到交樓。


質量監督站和安全監督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前,必須得去兩個站辦審批手續。這兩個站的分工,我跟各位說老實話,我分不清楚。在我看來,質量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個站,分著管。譬如我打樁沒按規定程序打,導致樁荷載不達標,這個到底是安全問題還是質量問題?我反正說不清楚。總之兩個機構都得好好的哄著。當然在若干細節上這兩部門還是有所區別。比如有些安全問題的確跟建筑質量關系不大,譬如工人不戴安全頭盔啦,物料堆放不按規定亂堆啦,這些。但在我看來,安監把質監吃掉,并成一個機構,沒有任何邏輯和操作上的困難。



10、施工招投標、監理報建


還是沒寫到施工許可證,寫死我了,啊啊啊我為什么會想到寫這個題材?我現在內心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監掉的沖動啊。


首先,我必須說明,按照我國現行招投標法,私營房地產公司(無國有經濟成分),其房地產項目不需要做建筑施工招投標,他們可以直接發包。但在某些大城市,譬如廣州,無論什么企業施工,都必須做招投標。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方。我個人對此一直持非常反感的態度。在大多數城市,私營企業只要能提供私營企業證明,既可免除施工招投標手續。啥是私營企業證明呢?去工商局打一張股東結構書就行了。



11、施工許可證


施工許可證所須材料基本上是上面全部手續一個匯總。缺一不可。在我個人的職業生涯中,我從來沒有經歷過能辦齊上面所有的手續,再申領施工許可證的。在我與同行的交流中,我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續,再來辦施工許可手續的。要這樣的話,絕對沒1年的時間出不來。不相信的同學,請回頭再把前面10個大項看一遍,基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。而且得一步一步來。這是什么概念?這是卡死你的概念。隨便哪個環節出了任何問題,直接就GAME OVER。



13、放線、驗線


這個就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后,要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置,這是個技術活,要測量,定坐標。這個活就叫放線。放線一般是規劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構干,不過有些發達城市也已經把這個工作半市場化了。嘿嘿, 又來一個半市場化。正式放線的前提是領取了施工許可證。放線后,測繪院會發出一份放線冊。


在工程提前施工,違章施工的場合,都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。唉,又來一個“做通”工作。


放線完畢,施工單位照著這個邊角點施工,完了之后就做驗線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的,沒超出邊線,測繪院就出驗線冊。


這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著,尤其是在提前放線的場合。



14、預售許可證


預售許可最重要的條件是:高層建筑結構完成3分之2,低層建筑結構封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣:無論層數高低,全部封頂才能放貸。因此現在高層建筑往往在完成3分之2的結構,取得預售許可證之后,開發商在推盤時都不積極。因為這個時候,錢也不是很能收得到,只能收到個2、3成,但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。在理解了這個之后,或許我們對捂盤這種行為,會有更深刻的認識吧。


現在辦預售許可,都要做價格公示。交易價格必須明確到套,單價必須清晰,在交易現場,也禁止再搞什么5000元/平方米“起”,這種騙人的玩意了。但是,我必須要說,但是,政府沒有(也沒有權力)對房地產交易價格進行管制。在辦理預售手續時所申報的價格,開發商可以完全不予理會。這個價格申報一下就完了。我每次做預售許可的時候申報價格,直接就是2500元/平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多,沒有任何法律上或者行政上的責任。



15、關于預售中的土地解押


昨天在寫預售的時候,關于土地解押的問題,我不是很敢下筆。作為一個房地產從業人員,討論這個話題,顯得比較不合適。這個話題非常敏感。這其中有無數的道道兒。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我的理解講那么一點吧。


先從土地抵押說起。現在關于土地抵押的規則越來越嚴格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現在基本上都是根據施工許可證載建筑規模來確定和發放的。在這方面,我相信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記,這個是常識了。不多說了。


根據現在越來越嚴厲的銷售管理規則,辦理預售許可證時,該地塊不能有任何抵押。但是,我們都知道一個事實就是:任何開發商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力:要么還貸,要么更換抵押物,不然這個預售許可證就出不來了。


還貸是幾乎不用考慮的事情,更換抵押物?更加不可能。哪有那么多實物可以拿去抵押啊。就算有的,也早就已經拿去抵押融資了,還等到現在啊。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。現在的任務是:即不還貸,又不更換抵押物,又能解押,還要能辦出預售許可證。



16、規劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收,竣工驗收備案,交樓


其實,在說了這許多之后,大家應該都明白了,到驗收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協調工作,結識了那許多的人,一步一個腳印的,做到了現在,如果還不能完成現在的工作,就就真是白混了。


規劃驗收主要是驗收各項規劃指標是否超標。在封頂之后,竣工之前,就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線,基本上驗線可以通過,規劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。基本的過程如下:規劃局的同志坐在車里看一下,哦,封頂了。然后拿起驗線冊來看看,哦,沒問題,數一數層數,哦,是這個層數,就回去該干啥干啥了。


物業管理這一塊,我就不多說了。各項手續基本上到這里就結束了。

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